كمبوندات العبور

كمبوندات العبور على مشارف في أكتوبر 2026 عددها 6 مشروعات، كلها تحت الإنشاء وتسليمها بين 2026 و2027، منهم 4 كمبوندات سكنية ومشروعين تجاريين. ومدينة العبور في شرق القاهرة الكبرى شمال طريق مصر الإسماعيلية الصحراوي، وجنبها العبور الجديدة، المدينة الأحدث اللي اتعملت بقرار جمهوري سنة 2016. والصفحة دي بتقولك العبور فين، وإيه الفرق بينها وبين العبور الجديدة، وإيه اللي بيتباع فيها من المطور وبكام، والخدمات اللي حواليها، لواحد ميزانيته من 7 لـ 10 مليون جنيه على 10 سنين.

الموقع الجغرافي لمدينة العبور

مدينة العبور شمال طريق مصر الإسماعيلية الصحراوي، في أول الطريق من ناحية القاهرة. ده الوصف اللي نشرته وزارة النقل في بيان يوم 24 فبراير 2023، وقالت فيه إن العبور شمال طريق الإسماعيلية ومعاها جامعة مصر الدولية، ومنطقة الهايكستب جنوب الطريق قصادها. وجامعة مصر الدولية بتكتب عنوانها على موقعها «الكيلو 28 طريق القاهرة الإسماعيلية»، يعني العبور تقريبًا عند الكيلوهات اللي قبل الـ 28 على الطريق.

واللي جاي من مصر الجديدة أو مدينة نصر بيوصل للعبور من الطريق الدائري وبعدين طريق الإسماعيلية، والمطورين بيكتبوا في صفحات مشروعاتهم إن محور عرابي والدائري الأوسطي قريبين من المدينة. وفي نفس المنطقة على طريق الإسماعيلية: جمعية أحمد عرابي، والشروق، وهيليوبوليس الجديدة، ومدينة المستقبل جنوب الطريق.

واللي بيكتب في البحث «obour city» أو «El Obour City» بيقصد نفس المدينة، وهي غير «العبور الجديدة» اللي هنتكلم عنها تحت. والطريق نفسه، بكيلوهاته ومحاوره، متشرح في طريق مصر الإسماعيلية الصحراوي.

طريق الإسماعيلية بعد التوسعة: ده بيفرق مع ساكن العبور إزاي؟

الجزء اللي عليه المدن الجديدة من طريق الإسماعيلية اتوسّع سنة 2020. الإدارة العامة للمرور لما أعلنت التوسعة في مارس 2020 حددت القطاع اللي اتطور من تحت محور سعد الدين الشاذلي لحد تحت محور 30 يونيو، بطول 65 كيلو، والأعمال بدأت يوم 7 مارس 2020. والسرعة المقررة للملاكي على الطريق الرئيسي 120 كم في الساعة من الكيلو 33 للكيلو 94، حسب قرار وزير الداخلية المنشور في يناير 2023.

يعني ساكن العبور النهارده بيسوق على طريق أوسع من اللي كان قبل 2020. لكن الزحمة عند المداخل والمخارج لسه بتتحكم فيها ساعة الذروة، خصوصًا عند الدائري. فلو شغلك في مصر الجديدة أو مدينة نصر، احسب المشوار في الصبح نفسه، مش على الخريطة، قبل ما تقرر.

ما هي مدينة العبور الجديدة؟ وإيه الفرق بينها وبين العبور؟

العبور الجديدة مدينة تانية غير العبور، اتعملت بقرار رئيس الجمهورية رقم 249 لسنة 2016، اللي اتنشر في الجريدة الرسمية. والقرار حدد مساحتها بحوالي 58,914 فدان، مع احتفاظ القوات المسلحة بملكية 6 مواقع جواها مساحتها حوالي 13,770 فدان، حسب ما نشرته بوابة الأهرام ووسائل الإعلام وقتها. والمدينة تبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، واليوم السابع نشر وقت صدور القرار في يونيو 2016 إن الهيئة مطلوب منها تخلص المخططين الاستراتيجي والتفصيلي خلال سنة ونص.

ووزارة النقل في نفس بيان فبراير 2023 وصفت العبور الجديدة إنها شمال طريق الإسماعيلية، وغرب الدائري الإقليمي، ومعاها منطقة القادسية. يعني العبور القديمة أقرب للقاهرة، والعبور الجديدة أبعد ناحية الشرق، وأغلبها لسه بيتبني.

فلما حد يقولك «مشروع في العبور»، اسأله: العبور ولا العبور الجديدة؟ لأن الفرق بينهم في المشوار والخدمات اللي شغالة دلوقتي كبير. والمشروعات اللي في الصفحة دي كلها في مدينة العبور نفسها.

ما هي آخر تطورات مدينة العبور الجديدة؟

أهم تطور معلن للعبور الجديدة إن خط القطار الكهربائي اللي على طريق الإسماعيلية فيه محطة اسمها «مدينة المعرفة» على فرع العاشر من رمضان، ووزارة النقل قالت في بيان فبراير 2023 إنها بتخدم العبور الجديدة غرب الدائري الإقليمي. وده معناه إن المدينة الجديدة داخلة في البنية الأساسية اللي بتربط شرق القاهرة بالعاصمة الإدارية والعاشر، والتفاصيل في محطات القطار الكهربائي LRT.

واللي يهمك كمشتري: العبور الجديدة لسه في مرحلة البنا، ومشارف مافيهاش مشروعات منشورة باسمها لحد النهارده. فلو حد عرض عليك وحدة هناك، اسأل عن ميعاد التسليم المكتوب في العقد، وعن الخدمات الشغالة فعلًا حوالين المشروع، مش اللي في المخطط بس.

أسعار الوحدات في العبور

أقل سعر سكني من المطور في كمبوندات العبور على مشارف في أكتوبر 2026 هو 5,740,000 جنيه لشقة في جولف سيتي العبور، بمقدم 10% وتقسيط 6 سنين. ولأن عدد المشروعات اللي ليها سعر معلن في العبور قليل، مش هنحط سعر وسيط للمدينة، لأنه هيبقى مش معبّر. والجدول ده فيه اللي معلن من المطور:

يعني متر التاون هاوس في جولف سيتي حوالي 62 ألف جنيه، والتوين هاوس حوالي 69 ألف. وكل الشقق اللي المطور بيبيعها في المدينة في صفحة أسعار الشقق بمدينة العبور. والأسعار دي من أسعار المطورين المعلنة في كتالوج مشارف يوم 26 أكتوبر 2026، من غير عروض إعادة البيع.

ما هي المشروعات السكنية في مدينة العبور؟

المشروعات السكنية في العبور على مشارف 4: جولف سيتي العبور، وروك فيل، وريفيل، وسيرينيتي. وكلهم تحت الإنشاء:

جولف سيتي العبور: من مجموعة شركات المهندسون المصريون، وفيه شقق وتاون هاوس وتوين هاوس، والاستلام المعلن 2026. واللي بيدوّر على «جولف سيتي كلوب العبور» بيقصد نفس المشروع. التاون هاوس فيه 3 و4 غرف من 215 لـ 232 متر، والتوين هاوس 4 غرف 274 متر.

روك فيل: كمبوند فلل من البطل للتطوير العقاري في الحي الخامس بمدينة العبور، على 12 فدان فيهم 105 بيت بس، والباقي خضرة ونوافير ونوادي وحمامات سباحة، حسب صفحة المشروع. والتصميم مختلف: فلل بمصاطب على الطريقة الآسيوية، وأسقف على شكل أسقف البيوت اليابانية. والمساحات: تاون هاوس من 225 متر، وتوين هاوس من 228 لـ 278، وفيلا عائلية من 325 لـ 419، وفيلا مستقلة من 446 لـ 533 متر، والسداد 5% مقدم والباقي على 7 سنين، والاستلام 2027.

ريفيل: كمبوند ريفيل العبور من معمار الأشراف للتطوير العقاري في الحي السادس على محور العبور الرئيسي، وشققه بتبدأ من 47 متر نص تشطيب، والاستلام 2027، بمقدم 15% على 6 سنين حسب صفحته.

سيرينيتي: كمبوند من معمار الأشراف في مدينة العبور، وجزء كبير من أرضه خضرة، وتفاصيل وحداته لسه مش معلنة في الكتالوج.

روك فيل: فلل قليلة على أرض صغيرة

روك فيل من أكتر مشروعات العبور اللي ليها شكل مختلف: 105 بيت بس على 12 فدان، يعني حوالي 9 بيوت في الفدان، والباقي خضرة ونوافير وحمامات سباحة، حسب صفحة المشروع. والكثافة القليلة دي معناها جيران أقل وهدوء أكتر، بس كمان معناها إن البيوت محدودة وممكن تخلص بسرعة.

والبيوت فيه أربع أنواع: تاون هاوس من 225 متر، وتوين هاوس من 228 لـ 278 متر، وفيلا عائلية من 325 لـ 419 متر، وفيلا مستقلة من 446 لـ 533 متر. والفيلا العائلية متسجلة في الكتالوج باسم «منزل عائلي». والسعر مش معلن في الكتالوج، والسداد 5% مقدم والباقي على 7 سنين بأقساط متساوية من غير فوايد، حسب صفحة المشروع.

واسأل المطور قبل الحجز عن تشطيب الفيلا وقت الاستلام، لأن التصميم الآسيوي بالخشب والمصاطب ليه صيانة مختلفة عن البيوت العادية، واحسبها في المصاريف السنوية.

مشروعات تجارية في العبور

في العبور مشروعين تجاريين على مشارف من نفس الشركة، معمار الأشراف: نيكست مول بأسعار من 6,400,000 جنيه وتسليم 2027، وكويست سيتي على ميدان أحمد عرابي، وفيه أبراج بمحلات ومكاتب وعيادات وشقق من 40 متر، والاستلام 2027. والمحل في مدينة متسكنة زي العبور ليه زباين موجودين من أول يوم، لكن احسب الإيجار المتوقع بنفسك من المنطقة، مش من كلام البايع.

واللي بيدوّر على محلات ومكاتب في شرق القاهرة كلها يقدر يقارن بين العبور والشروق والقاهرة الجديدة، لأن الطلب في كل مدينة غير التانية. وكل المشروعات التجارية في مصر في صفحة كمبوندات في مصر مع الفلتر بتاعها.

مين المطورين اللي بيبيعوا في العبور؟

في العبور 3 مطورين عندهم مشروعات على مشارف في أكتوبر 2026. معمار الأشراف للتطوير العقاري ليه 4 مشروعات: ريفيل وسيرينيتي للسكن، ونيكست مول وكويست سيتي للتجاري، وصفحة سيرينيتي بتقول إن الشركة شغالة من 1980. ومجموعة شركات المهندسون المصريون ليها جولف سيتي العبور. والبطل للتطوير العقاري ليه روك فيل.

يعني أغلب المعروض في العبور من شركة واحدة، وده بيخلّي المقارنة بين مشروعين في نفس المدينة محدودة. واللي عايز يقارن مطورين أكتر، يبص على المدن اللي جنبها. وفي كل الأحوال، روح مشروع اتسلم للمطور قبل كده، وشوف الصيانة بعينك.

محل ولا شقة في العبور؟

المحل في العبور له منطق مختلف عن الشقة: المدينة متسكنة، والطلب على المحلات والعيادات جاي من سكانها والجامعات اللي حواليها. وكويست سيتي على ميدان أحمد عرابي بمقدم 20% على 5 سنين، ونيكست مول تسليمه 2027، حسب صفحاتهم.

لكن التقسيط في التجاري أقصر من السكني، فالقسط السنوي أعلى. فلو بتشتري محل عشان تأجره، احسب الإيجار المتوقع من محلات شغالة في نفس الشارع، وقارنه بالقسط، وماتعتمدش على العائد اللي بيقوله البايع. ولو ميزانيتك من 7 لـ 10 مليون وهدفك سكن لعيلتك، الشقة في جولف سيتي أقرب للي محتاجه.

خدمات مدينة العبور

العبور مدينة متسكنة من سنين، وخدماتها شغالة فعلًا، مش في مخطط. والمطورين بيكتبوا في صفحات مشروعاتهم الخدمات اللي حواليهم: كارفور العبور، ونادي العبور، وجامعة بنها، ومحور عرابي والدائري الأوسطي، وصفحة كويست سيتي بتقول كمان إن جامعة العبور مش بعيد عن ميدان أحمد عرابي. وجامعة مصر الدولية عند الكيلو 28 على طريق الإسماعيلية، قريبة من المدينة.

ومرافق وخدمات العبور الجديدة لسه بتتبني، فاللي بيشتري هناك بيشتري على المستقبل. أما العبور نفسها، فاللي بيسكن فيها النهارده بيلاقي سوق ومولات ونادي وجامعات قريبة. ولو عيالك في مدارس دولية في مصر الجديدة أو التجمع، احسب المشوار الصبح قبل ما تقرر، لأن ده اللي هيحدد يومك أكتر من أي حاجة.

واللي بيقارن الخدمات بين العبور والمدن اللي جنبها، الشروق فيها خدمات مدينة كاملة برضه، والقاهرة الجديدة فيها أكبر عدد مدارس دولية وجامعات في شرق القاهرة، وده كله في صفحات المدن نفسها.

زهرة العبور وجولف سيتي كلوب: الأسامي اللي الناس بتدوّر بيها

فيه أسامي في العبور الناس بتدوّر عليها كتير، ومش كلها مشروعات بيبيع فيها مطور دلوقتي. «جولف سيتي كلوب العبور» هو نفس جولف سيتي العبور من المهندسون المصريون، وده موجود في الكتالوج بأسعاره. أما «زهرة العبور» فاسم بيتدوّر عليه، لكن مالوش مشروع منشور عندنا فيه بيع من مطور في أكتوبر 2026، فمش هنقول عنه أرقام.

ونفس الكلام على «مدينة العبور الجديدة»: اسم المدينة نفسها مش اسم كمبوند. فلو إعلان بيقولك «وحدة في العبور الجديدة» من غير اسم مشروع ومطور، اسأل عن الاتنين قبل أي حاجة، واطلب رقم القطعة وقرار التخصيص.

ما هي مرافق وخدمات العبور الجديدة؟

العبور الجديدة لسه مدينة بتتبني، فمرافقها وخدماتها في المخطط أكتر منها شغالة على الأرض. القرار الجمهوري 249 لسنة 2016 حدد مساحتها، وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة هي المسؤولة عن تخطيطها، والمعلن من البنية الأساسية لحد النهارده محطة القطار الكهربائي اللي بتخدمها غرب الدائري الإقليمي.

يعني اللي بيفكر يسكن في العبور الجديدة قريب، الخدمات اللي هيعتمد عليها هي خدمات العبور القديمة والشروق جنبها: السوق والمولات والنادي والجامعات. واللي بيشتري هناك كاستثمار، بيراهن على إن المدينة تتسكن مع السنين، وده رهان محتاج نفس طويل.

التقسيط والتسليم في كمبوندات العبور

التقسيط في العبور من 5 لـ 7 سنين، والتسليم كله بين 2026 و2027، يعني المشروعات هنا أقرب للاستلام من أغلب اللي بيتباع في القاهرة الجديدة والعاصمة. والجدول ده فيه أنظمة السداد المعلنة في صفحات المشروعات:

المقارنة دي بتقول حاجة مهمة: العبور مش مكان التقسيط الطويل. اللي بيحوّش مبلغ ثابت كل سنة، القسط هنا هيطلع أعلى من نفس السعر على 10 سنين في مكان تاني. لكن في المقابل، هتستلم أسرع، وممكن تسكن أو تأجّر بعد سنة أو اتنين بدل خمسة. فاحسب الاتنين: القسط السنوي، والسنين اللي هتستناها قبل ما الوحدة تبدأ تفيدك.

وخلي بالك إن سنين التقسيط دي غالبًا بتبدأ من التعاقد، مش من الاستلام، فاسأل عن ده، لأن معناه جزء كبير من الأقساط هيتدفع وانت لسه مستلمتش، فجهّز ميزانيتك على كده.

وروك فيل هو الوحيد في الجدول بمقدم 5%، يعني أقل مبلغ تدفعه وانت بتمضي، وتقسيطه الأطول في العبور، 7 سنين. فلو هدفك بيت بجنينة في العبور، ابدأ بيه واسأل عن السعر.

7 لـ 10 مليون على 10 سنين: العبور تنفع؟

الميزانية دي في العبور بتجيب شقة في جولف سيتي من 5,740,000 جنيه، والتقسيط هناك 6 سنين بمقدم 10%، يعني مقدم 574,000 وقسط سنوي حوالي 861 ألف جنيه. وده في حدود اللي بيحوّش من 700 ألف لمليون في السنة، والاستلام 2026، يعني قريب جدًا.

لكن خلي بالك: التقسيط في العبور أقصر من كمبوندات كتير في القاهرة الجديدة والعاصمة، اللي فيها تقسيط لحد 10 سنين أو أكتر. يعني القسط السنوي هنا ممكن يطلع أعلى رغم إن السعر أقل. والتاون هاوس في جولف سيتي من 13,400,000 على 6 سنين، يعني قسط سنوي حوالي مليوني جنيه، وده فوق الميزانية.

وروك فيل بيقسط على 7 سنين بمقدم 5%، لكن السعر مش معلن، فاسأل عليه بالمساحة اللي عايزها وقارن القسط السنوي بنفسك.

العبور ولا الشروق ولا مدينة المستقبل؟ بالأرقام

العبور فيها أقل عدد مشروعات بسعر معلن من المطور بين المدن اللي على طريق الإسماعيلية، والشروق ومدينة المستقبل فيهم اختيارات أكتر بكتير. والجدول ده من أسعار المطورين المعلنة يوم 26 أكتوبر 2026، وفيه السطور اللي عليها 5 مشروعات أو أكتر بس:

يعني اللي بيدوّر على شقة من المطور في المنطقة دي، مدينة المستقبل فيها أكبر عدد اختيارات، والشروق فيها أقل متر. والعبور ميزتها إنها أقرب للقاهرة من الاتنين، وإن جولف سيتي تسليمه 2026. وفي البيوت، أرخص تاون هاوس من المطور في مدينة المستقبل 12,348,000 جنيه، قصاد 13,400,000 في جولف سيتي العبور، يعني الفرق مش كبير، والاختيار بيرجع للمكان والتقسيط.

والقاعدة اللي تمشي عليها: لو شغلك في مصر الجديدة أو مدينة نصر، العبور أقرب. ولو شغلك في التجمع أو العاصمة، مدينة المستقبل أقرب. ولو عايز أقل متر، الشروق.

ما هي المناطق السكنية القريبة من مدينة العبور؟

أقرب المناطق السكنية للعبور على طريق الإسماعيلية: جمعية أحمد عرابي، والشروق، وهيليوبوليس الجديدة، ومدينة المستقبل جنوب الطريق، والعبور الجديدة شرقها. وكل منطقة فيهم ليها مشروعات وأسعار غير التانية:

• كمبوندات الشروق: فيها 9 مشروعات بسعر معلن من المطور في أكتوبر 2026، والسعر الوسيط لشقة 7,600,000 جنيه.
• كمبوندات هيليوبوليس الجديدة: جنب الشروق، وفيها مشروعات لسوديك وغيرها.
• أرقى كمبوندات القاهرة الجديدة: أكبر عدد اختيارات في شرق القاهرة، ومدينة المستقبل جواها.
• كمبوندات العاصمة الإدارية الجديدة: أبعد شرق، ومتر الشقة فيها أرخص من القاهرة الجديدة.

واللي بيقارن شرق القاهرة بغربها، يبص كمان على كمبوندات اكتوبر، اللي فيها أكتر من 240 مشروع، عشان يعرف الميزانية بتجيب إيه في الناحيتين.

تختار مشروع في العبور إزاي؟

ابدأ بالنوع اللي محتاجه، بعدين ميعاد السكن، بعدين القسط السنوي. في العبور الاختيارات قليلة، فالترتيب ده بيوصلك للمشروع المناسب بسرعة:

• شقة وتستلم قريب: جولف سيتي العبور، تسليم 2026، أو ريفيل تسليم 2027 نص تشطيب.
• بيت بجنينة وتقسيط أطول: روك فيل، 5% مقدم على 7 سنين، تسليم 2027.
• محل أو عيادة: كويست سيتي على ميدان أحمد عرابي، أو نيكست مول.
• تقسيط 10 سنين: مش موجود في العبور على مشارف، فبص على الشروق ومدينة المستقبل والعاصمة.

هل اخترت مدينة العبور؟ اسأل الأسئلة دي قبل ما تحجز

1. العبور ولا العبور الجديدة؟ اتأكد من اسم المدينة في العقد، لأن الفرق في الخدمات والمشوار كبير.
2. التسليم إمتى بالظبط؟ أغلب مشروعات العبور تسليمها 2026 و2027، فاطلب الميعاد مكتوب ومعاه الغرامة لو اتأخر.
3. التشطيب إيه؟ ريفيل مثلًا نص تشطيب، يعني مصاريف بعد الاستلام لازم تتحسب.
4. القسط السنوي كام؟ التقسيط هنا من 6 لـ 7 سنين، فاحسب القسط على دخلك قبل ما تنبهر بالسعر.

والخطوات كلها، من أول زيارة لحد الاستلام، في إزاي تشتري شقة من المطور في مصر، والبنود اللي لازم تقراها قبل ما تمضي في عقد بيع شقة.